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目前我国人均商业面积是国际公认合理值的两倍多，供给过剩导致商业地产的销售与招商都非常困难，不同城市商业地产空置率高达8%~30%不等。这种背景下，商户不需要新的商铺，用户也有足够多的选择，简单的降租、免租、搞活动促销优惠等，已很难奏效。
深圳楼市，上海楼市，深圳上海楼市暴涨的终极拐点
继今年2月在《深圳上海楼价暴涨的惊人真相》一文中成功预测深圳上海房价同比增速在今年8月份左右见顶之后，本文将预测深圳上海房价本身何时见顶。预测不是打哑谜，这里绝不含糊其辞，模棱两可，一语中的，直指核心，为你揭开深圳上海楼市暴涨的终极拐点。一． 诡异的深圳上海楼市让我们通过数据近距离的感受热的发烫的深圳上海楼市：深圳中原研究院数据显示，8月深圳二手楼盘均价为56788元/平方米，突破3月的最......商铺稀缺的时候，完成招商，商户自己会带来客流。而当前稀缺的资源是客流。只有汇聚了客流，才可能吸引商户搬迁到项目中。所以商业地产商必须转变意识，不能再当“包租婆”，要努力成为项目的“大导购”。但难点在于：招商严重不足的情况下，用户为什么要来到这个新项目消费？ 跳出地产思维惯性，像互联网产品经理学习，认真挖掘用户需求，我们会发现传统商业存在大量用户痛点，有足够的机会让用户爱上我们。
以做过的某个项目为例：一家建材城，在该市装修市场萎缩50%的背景下，简单卖商铺根本卖不动。但深挖用户需求就会发现，用户来建材城的目的看似是购买建材，其实当下真正的需求是想简单、快乐、满意地装修完自己的房子。而事实上，大多数人的装修过程都充斥着疲劳、假货、工程质量低下等问题。因此和君联合建材城中的商户建立家装课堂，教大家如何识别假货、什么是正确的工艺等，为新小区的业主提供优质而低价的精装修套餐，一系列类似服务为该建材城聚拢了大量客流，同时精装修套餐等服务又给建材商户带来大量订单。销售困难的建材城通过“去地产化”，把自己塑造为这座城市居民装修服务的大管家、建材商户的“大导购”。可见视角转化，格局全变。
依据多个实际案例，客流稀缺的商业地产项目摆脱困局的“三步五点”模型。
三步分别是：1、挖需求：深挖用户需求，筛选第一步商户不足就可以做的事情，汇聚客流；2、做运营（聚客流、促交易、抓品质）：深入地服务用户和商户，促进交易转化，保障市场服务品质；3、求利润：在运营中寻找利润点，支撑长期持续地运营。
此外，地产商还要完成五个方面的基础工作：1、用户需求研究；2、要开展的诸多业务模式的设计；3、运营公司整体商业模式设计；4、移动互联的CRM体系设计；5、吸引优秀人才的人力资源体系设计。
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