浦东外高桥板块（上海自贸区、外高桥保税区、高桥镇、凌桥）

外高桥集团是浦东四大集团之一，是上海最早的保税区。位于浦东东北部，属于外环内。 
虽然外高桥在浦东四大集团中垫底，但背靠外高桥保税区，整个外高桥，不管是产业还是发展，也都是可圈可点。 
相对的缺点，是由于孤悬一隅，住宅基本以本地需求为主，很少有外来的购房者。 
1.外高桥的区位 
外高桥板块大部分都处于外环以内，南边是高行；东南是高东；西边与杨浦隔江相望；西北边与宝山隔江相望；东北方向是长江。 
从地理位置而言，外高桥的大部分，是浦东孤悬在外的一个半岛，属于交通死角。 
还值得庆幸的是，因为处于黄浦江和长江的入海口，这里早早就定位成集装箱码头。 
再后来，根据这个特征，直接打造了上海第一个保税区。 
依托于保税区以及在外环内，外高桥用于居住其实还算不错。 
但由于偏在一隅，这里的购房者，绝大多数都是在外高桥本地工作。缺乏辐射周边的实力。 
2.外高桥的规划 
外高桥主要的三个发展带，一个是沿长江的沿江沿海产业发展带，这也是外高桥保税区的主业和重要发展方向；一个是滨江文化发展带，但是黄浦江滨江发展暂时的极限，也就是从徐汇滨江到复兴岛，宝山外高桥的滨江，短期内不会有很大进展；另外一条，就是南北创新发展带，链接金桥副中心、金鼎天地和外高桥保税区，基本等同于浦东北区的产业轴。 
三者的交汇点其实是三岔港的滨江森林公园，其实并没有什么实际作用。 
值得关注的，一个是规划中的高桥地区中心，在10号线地铁站高桥西附近，但这里现在还是大片的集装箱堆场。短期还没有落地的迹象。 
——高桥地区中心现状卫星图 
另一个就是以杨高路为界，东边的外高桥保税区和西边的高桥镇生活区。 
1.外高桥的交通 
外高桥现在有轨道交通10号线，直达新江湾、五角场、四川北路、苏河湾、外滩和豫园，终点是虹桥机场。总体而言，去市区还算方便。 
另外一条6号线是浦东区域线，可以直达金桥、陆家嘴、世博和前滩。但是由于设计问题，运力有限。 
外环线和郊环线在外高桥这里共线，等郊环成环以后，两条高速的距离也非常近。 
另外，这里还有沪通铁路的外高桥货运站，预留了客运站的相关规划。 
总体而言，交通还算过得去。 
从浦东角度而言，从这里到浦东各大产业园区都不算特别方便。 
但是跨江去杨浦、宝山，其实反而是很方便的。 
4.外高桥的片区划分 
作为一个外环内的板块，外高桥的配套其实还算齐全。两条地铁，外环和郊环高速。 
有三甲医院市七医院。 
商业弱一点，规划中高桥地区中心的商业，现在是连影子都没有。 
高桥老街和荷兰风情小镇用来逛逛还可以，购物还是差点。 
不过森兰那里的商业现在在逐步落实，对外高桥而言也算一个很有益的补充。 
外高桥各片区的界限还是相对明显的。 
除了西南方向的尼德兰次新片区，整个高桥镇可以看成是一个老镇片区。 
再往北，就是原凌桥镇片区。 
4.1尼德兰片区 
尼德兰片区是配合当时上海的一城九镇进行开发建设，高桥在规划中是荷兰风情小镇。这个片区就以尼德兰（荷兰的正式国名其实是尼德兰）命名。 
——荷兰风情小镇 
整个片区的住宅基本都是2010年以后的，也是整个高桥城市界面最好，小区最漂亮的区域。 
是居住在高桥地区居民的首选。 
这个片区从拿地、开发、销售、客户，基本上是一个内循环，基本都是高桥本地居民在参与。 
对于高桥居民而言，这里是置换的终点；但对于非高桥居民而言，知名度不够，很多人根本不知道这个地方。 
年中新房尼德兰星屿应该会开，价格很有吸引力，而且两面环水，景观很不错。缺点是南边是航津路，有一定的噪声影响。 
4.2高桥老镇片区 
高桥镇是千年古镇，镇上的这条小河界浜，是原来的长江航道，也是宝山和浦东的边界。 
——高桥老街（图片来源于网络） 
至今这里的老街还是浦东有名的旅游景点。 
而这里的房产开发也非常早，充斥着大量80-90年代的老公房。以及北边靠近港城路那里的动迁房，次新商品房反而不是很多。 
航津路附近的仁恒家园和阳明花园广场是这里比较标杆的次新小区。 
其中阳明花园广场的一期2000年的时候就造好了，二期2020年才开工，现在还未交房。 
此外，港城路南边有新房金雅苑在建，但是什么时候上市尚无消息。 
4.3凌桥镇片区 
相比高桥镇附近的工业气息，凌桥更像是农村景象。 
住宅以老公房和动迁房为主，基本没有商品房。 
规划中的高桥市镇中心也位于这里，但暂无动工迹象。 
这里的优势是离杨浦和宝山很近，过去也很方便。 
但房子乏善可陈，基本是以上车为目的。 
——滨江森林公园一到二期 
4.4外高桥的新房 
2022年外高桥会有两个项目要上。 
一个是尼德兰片区的尼德兰星屿，估计年中会上。 
一个是金雅苑，已经满足开盘条件，但开发商暂无上市消息。 
从居住角度考虑，尼德兰星屿周边界面更好，小区环境更佳，缺点是前面是主干路，有一定噪声音响。 
金雅苑是双地铁，兼顾10号线和6号线，但周边界面一般，且不确定上市时间。 
从外高桥本地购房角度考虑，尼德兰星屿更适合。 
如果在其他地方工作，预算有限上车的话，金雅苑会更适合一点。 
5.外高桥的次新小区 
——外高桥小区